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晚了交楼就可以请求“违约金”?不要想当然……
更新时间:2017/9/4 16:49:17 作者:佚名 浏览次数: 来源:本站原创

秋声几阵连飞雁,梦断随肠断。


欲将愁怨赋歌诗,叠叠竹梧移影、月迟迟。楼高倚望长离别,叶落寒阴结。冷风留得未残灯,静夜幽庭小掩、半窗明。


——张芬《虞美人》


一念,就知道是一首美词。

你确定?

倒着念就成了一首七言律诗。

其实这种就是“回文诗”,

一种正读倒诵皆成美文的文体。

这也凸显了汉字文化博大精深,

所以“想当然”可能会产生误会哦!

又比如市民买房经常会听到的“延期交楼”和“逾期交楼”,两个都是“晚了交楼”的表现。但是要会区分哦!不然可能会直接影响日后的维权,像下面这个案例一样……



案情回顾

潘女士向房产公司买了一套位于鼎湖区的房子。双方签订了购房合同,合同约定房产公司应在2015年12月31日交楼,并且在合同中约定了四项可以延期交付的情形。然而,房产公司在2016年3月28日才交付。潘女士遂将房产公司告至肇庆市鼎湖区人民法院,要求房产公司提供工程竣工验收备案的证明文件,并赔偿逾期交楼的违约金24,655元。


而房地公司认为,因政府土地交付使用时间推迟导致其延期交付房产,符合双方约定延期交付情形的第三项:“水电、市政配套设施批准或者安装延误,因政府建设部门等行为或者验收规范有所变动而造成交楼延误或者其他非房产公司所能控制的因素”。故而不构成逾期交付。


一审判决

鼎湖区人民法院经审理后认为,因为政府2015年10月底才正式将土地交付给被告房产公司使用,房产公司要完成消防车道、排水、排污等配套设施工程确需要一定时间完成,且房产公司办理工程验收手续也需要时间,因此房产公司于2016年3月25日完成办理房屋工程竣工验收备案,并于同日通知潘女士收楼,可视为房产公司积极履行交楼义务,不构成违约。法院依法判决驳回原告潘女士的诉讼请求。


潘女士不服一审判决,向肇庆市中级人民法院提出上诉,请求改判或者撤销一审判决。她认为,房产公司并未提供确实的证据证明政府迟延交付土地及因此会导致延迟交付的事实。


二审判决

二审期间,当事人没有提交新证据。针对上诉人潘女士提出的房产公司提交证据的瑕疵问题,二审法院要求房产公司提供证据进行补强,潘女士进行质证。最后,肇庆市中级人民法院对一审查明的事实予以确认。


肇庆市中级人民法院经审理后认为此案为商品房预售合同纠纷。一审认定房产公司不构成违约,符合情理,予以维持。 依法判决驳回上诉,维持原判。



肇法君提醒


看完上面的案例,不知道大家发现“延期”和“逾期”的区别了吗?


虽然两者在客观上都是“晚了交楼”的表现,但……


“延期”是双方在合同中有约定的延长或者推迟交付,这更像是交付的例外条款。“逾期”则是违反合同约定,超过约定期限交付。


前者属于“有约定”的情节,就像案例中的房产公司一样,如果发生延期适用的情况,房产公司“晚了交楼”是不属于违约的。也就是说,买受人无权请求违约金。


后者就属于违约行为了,买受人可以主张违约金。如果合同中有约定违约金的标准,就按该标准执行。如果没有约定违约金呢?那是不是就不能追究房产公司违约责任了呢?


莫慌,办法还是有的!根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”


所以大家在买房签合同的时候记得看清楚条款,尤其是这种和交付执行有关的条款,清楚区分哪些是约定“延期”交付的情形,哪些是违约“逾期”交付可以请求违约金的情形,才能更好地维护自己的权益。


除了房产公司或开发商推迟交房的维权问题,肇法君再给大家介绍几种日常生活里常见的房产维权问题:


1.开发商推迟办证怎么办?

肇法君支招:关于房产证的交付时间,购房合同中有约定的,就按合同约定执行,如果没有约定,就按法律规定。

法条链接:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

……

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。


2.交付的房产面积缩水了怎么办?

肇法君支招:根据《解释》第十四条规定,房产交付面积如果比合同约定交付面积多出3%,买受人可以要求退房。而不超过3%,按多退少补处理。

详情请看↓

一图知-_副本.jpg

(来源自链家网)


法条链接:《解释》

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。


3.交了订金后又不想买了怎么办?

肇法君支招:大家对两个“金”不陌生:“订金”是可以退还的、“定金”一般无法退还。但不是所有“定金”都不能退还,根据《商品房销售管理办法》第二十二条,如果商品房不符合销售条件,买受人已经支付“定金”的,开发商都应该无条件退还。如果商品房符合销售条件,但买受人改变主意不想买了呢?“定金”还能退吗?只要双方没有约定不能退,就可以退哦!

法条链接:《商品房销售管理办法》

第二十二条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

  符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。


肇法君整理的温馨提示你都理解了吗?常言道:“因为家,房子才有了意义”。希望大家能买到称心如意的房子,开心携家人入住。