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买新房子了，那真是可喜可贺！
但因为签订合同的时候，没注意一件事
新房子变成了“竹篮打水”……
可以说是非常扎心的了
这可咋整？
一份合同，落款处均已签名
甲方为黄某，乙方为梁某
最终确被法院认定无效
原来该合同签订的时候，黄某不在……
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2017年5月20日
黄某（甲方、卖方）与梁某（乙方、买方）签订《房地产买卖认购合同书》一份。约定：甲方自愿将该房屋出售给乙方。
该合同签订时，黄某本人不在场，何某在甲方落款处代黄某签名，梁某本人在乙方落款处签名。上述合同签订后，何某代黄某收取了梁某交付的定金50000元。
但黄某、何某却没有按照合同约定将该房屋过户登记给梁某，而是将房屋卖给了第三人。
2017年7月14日
该房屋权属人由原来的黄某变更为案外人郭某。
原告梁某向法院提起诉讼请求：
1、解除原、被告于2017年5月20日签订的《房地产买卖认购合同书》；
2、两被告连带向原告双倍返还定金共计100000元；
3、本案诉讼费用由两被告承担。
反诉原告何某向法院提起诉讼请求：
1、撤销原、被告双方在2017年5月20日签订的《房地产买卖认购合同书》；
2、本案的诉讼费由被告梁某承担。
法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。
根据各方争议的焦点，作以下认定：
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合同成立与生效问题
依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：
“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
构成表见代理的要件是客观表象和相对人善意无过失。
结合本案情况，何某没有得到黄某的授权与梁某签订了《房地产买卖认购合同书》，何某向梁某陈述了其需要黄某本人的确认才能够促成买卖的事实。
2017年5月20日下午，何某已向梁某阐明该房屋必须由黄某回到肇庆才能落实签订合同事宜，何某不愿意签订。当晚，梁某声称十分相信何某可帮助实现交易，一再要求与何某签订合同。
再结合《房地产买卖认购合同书》补充协议中“匙放购方，十五天内理顺买卖手续。”的表述以及双方微信通信内容，梁某当知道何某签订《房地产买卖认购合同书》时并没有得到黄某本人的授权的情况，即何某的行为不构成表见代理，为无处分权人处分他人财产的效力待定行为。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：
“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
鉴于何某直至庭审时止，仍没有取得黄某对其行为的追认，《房地产买卖认购合同书》对黄某不生效。
梁某起诉要求解除《房地产买卖认购合同书》，和何某反诉要求确认《房地产买卖认购合同书》属无效合同或可撤销合同的前提均是合同已经成立并生效，均于法于理无据，法院不予支持。
责任的承担问题
《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：
“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”
何某没有代理权而代黄某收取50000元款项，于法于理无据，应当予以返还。
因此，法院是这样判的
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依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：
一、被告何某应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁某归还50000元。
二、驳回原告梁某其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告何某的诉讼请求。
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