【法官服务台】预约购房需谨慎 合同约定应遵守

案情：小徐与小黄签订《商品房买卖定金合同》（下称《定金合同》），约定小黄将其坐落于肇庆市的某一房屋转让给小徐。该合同约定了签订正式买卖合同的日期，且约定在未解除本合同前，就本合同约定的房屋小黄不得再私自收取第三方的定金，否则应退还小徐已付的定金，并再向小徐支付相当于定金金额的100%的违约金。签订本合同当日小黄收取小徐购房定金并立下收据。正式买卖合同签订约定之日至期后，双方未能如期按约定签订正式的买卖合同，亦未解除双方签订的《定金合同》。而后，小黄就其上述房屋收取了第三人的定金并将房屋转让。此后，小徐诉至法院。

诉讼中，小徐认为小黄未能履行在约定之日签订正式买卖合同的义务，且在本合同未解除的情况下擅自将房屋卖给了第三人，已构成违约，应双倍返还定金；小黄则认为双方未能如期签订正式买卖合同的责任在于小徐，与其无关。但双方在诉讼中均未能提供充分证据证明未能如期签订正式买卖合同的责任在于对方。

法院判决：法院经审理查明后认为，根据相关法律规定，因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。此外，根据双方签订的《定金合同》的违约条款约定，小黄的行为已违反双方的约定，构成违约，依法应承担违约责任。故依法判决小黄在该判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金给小徐。

法官评析：本案争议的焦点为：一、双方未能如期签订正式买卖合同的责任；二、在未解除《定金合同》前，小黄收取第三方的定金是否构成违约。

一、双方未能如期签订正式买卖合同的责任。根据双方签订的《定金合同》，双方约定了签订正式买卖合同的日期，但由于小徐和小黄在诉讼中均未能提供充分证据证明未能如期签订正式买卖合同的责任在于对方，因此，双方未能如期签订正式买卖合同的责任不可归责于双方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

二、在未解除《定金合同》前，小黄收取第三方的定金是否构成违约。小徐和小黄签订的《定金合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同全面履行各自的义务。且双方签订的《定金合同》约定“在未解除本合同前，就本合同约定的房屋小黄不得再私自收取第三方的定金，否则应退还小徐已付的定金，并再向小徐支付相当于定金金额的100%的违约金”，所以小黄的行为已违反双方的约定，构成违约，依法应承担违约责任。

综上所述，小徐要求小黄双倍返还定金的请求确有理据，法院予以支持。

（通讯员：梁月婷 廖铭道）